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问道经济

民营房企危在旦夕:国资出手纾困却存隐忧,为何落槌屈指可数

作者:创始人 日期:2022-06-21 人气:1021
【苏言道】自去年下半年以来,民营房企爆雷潮陆续上演。公开违约、债务展期、商票拒付、官司不断等负面消息不绝于耳。“民企岌岌可危,估计只有一招了,就是国资入股。”一位房企人士感慨道。但是注意到,从去年下半年底至今,仅有建业地产和华南城控股对外公告过引入国资的相关事宜,而已经对外释放出引战消息长达半年之久的中国奥园则仍未公布任何重大的实质性进展。
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 自去年下半年以来,民营房企爆雷潮陆续上演。公开违约、债务展期、商票拒付、官司不断等负面消息不绝于耳。“民企岌岌可危,估计只有一招了,就是国资入股。”一位房企人士感慨道。

  但是

注意到,从去年下半年底至今,仅有建业地产和华南城控股对外公告过引入国资的相关事宜,而已经对外释放出引战消息长达半年之久的中国奥园则仍未公布任何重大的实质性进展。

  民营房企危在旦夕,多省市地方政府也已在积极推进纾困。但为何引战落槌、成功“上岸”的民营房企仍寥寥无几?国资又在担心什么?

  (建业地产官方公告)

  建业“染红” 一剂民营房企的强心针?

  在这轮地产爆雷期,国资出手纾困民营房企的案例并不少见,但多是以收并购具体项目、成立合作主体盘活业务、或签署协议推动合作等方式来进行,而真正从公司股权层面出资的案例则屈指可数。

  因此,当建业地产抛出公告宣布将引入河南国资时,业界难免一片惊呼。有人感慨,头部民营房企如融创都还没有找到答案,但规模更小的建业却先行一步,顺利“上岸”了。

  根据公告资料,建业地产拟作价6.88亿港元将约29%股权卖给河南省铁路建设投资集团(以下简称“河南铁建”),后者由河南省人民政府全资拥有,目前双方已订立框架协议。

  其实建业的危机早现端倪。去年下半年,受到郑州水灾和疫情的先后影响,网上曾传出一份建业写给河南省委省政府的求助信,到了年末,建业资金端的情况更加严峻。

  财报资料显示,截至2021年末,建业地产持有现金约为98亿元,较年初大幅减少66%,净负债率大幅提高81个百分点至94.89%,逼近100%的红线,扣除受限制现金后的现金短债比降至0.87,剔除预收账款后的资产负债率为86.4%,三条红线踩中了两条。

  在这笔交易中,建业地产的掌舵人胡葆森可以说做出了非常大的让步。除了认购股权外,河南铁建还将认购建业地产不高于7.08亿港元的可换股债券。一旦可转债全数转股,胡葆森或将交出建业地产的实控权。

  关于国资入股后民营房企经营权和控股权的博弈问题,在一位研究机构高管看来,在地产行业目前这个特殊阶段,可以把国资看成民营企业的有力合作伙伴,国资的角色更多是财务投资者,而非直接经营者。

  国资入股对于建业来说无疑意义巨大,而对于尚未走出困境的地产行业来说,更是一个标志性事件,尤其是让不少仍在债务中苦苦煎熬的民营房企看到了信心以及可参考的引战思路。

  以中国奥园为例,此前市场传出,中国奥园曾与广东、山东国企就战投合作进行过洽谈。最新市场消息则称山东某康养地产国企或有意成为中国奥园控股股东。

  此外,根据一位金科集团内部人士透露,金科集团也正在接洽引入国资。“有重庆市政府牵头,流程可能会比较快。一般来说,国资很有可能会成为二股东,并在董事会派人参与公司经营管理。”

  针对国资纾困方式,一位券商地产分析师则表示,中期来看,重庆市国资或会入股金科在重庆的部分项目公司,合作开发,增强项目公司信用和消费者对项目交付的信心;长期来看,重庆国资平台或以现金、土地资源等形式入股金科集团。

  落槌屈指可数 国资入股前在担心什么?

  建业地产引入国企股东的消息传出之后,股价和美元债纷纷上涨。对于建业等陷入流动性危机的民营房企来说,国资入股毋庸置疑会带来诸多裨益。

  从融资角度来看,国资入股相当于以自己的实际行动为民营房企增信,后续或能降低民营房企的融资难度,缓解资金债务压力并带动融资成本的下行。

  但是

注意到,从去年下半年底至今,除了建业地产外,仅有华南城控股对外公告过引入深圳国资的相关事宜,而已经对外释放出引战消息长达半年之久的中国奥园则仍未公布任何的重大实质性进展。

  为何市场小道消息众多,但最终顺利落槌的入股案例却寥寥无几?据了解,国资入股民企的决策流程一般较为复杂。根据一位从事投融资并购领域的律师介绍称,通常双方会先签订意向书,然后内部作出收购与被收购决议,民企股东还要放弃对于新增股份的优先购买权,以免影响国企的收购。

  紧接着,国企会对民企完成工商信息、财务税务、债权债务、对外投资,知识产权等方面的尽职调查,结论都没问题的话才会签订协议,办理工商税务等变更。

  另一方面,资产评估的难度也会影响国资入股的进展。前述研究机构高管谈到,建业地产长年深耕河南区域,华南城控股主要从事产业地产,业务模式较为清晰。两家企业的资产评估难度相对较低,因此引入国资的难度也相对较低。

  “但是像一些全国性布局的房企,尤其是三四线项目占比较高或者业务模式不清晰的房企,资产分布过广会致使资产评估难度较大,就可能会为引入国资增添了阻碍。”该高管表示。

  值得注意的是,地缘关系强的民营房企或更容易得到国资的青睐。近日胡葆森在亚布力论坛上就提到,建业地产这次获救是因为过去30年都在河南深耕,为当地做出了贡献。

  胡葆森说道:“这些年河南建业上交了510亿税收,买了1800亿土地。即便在疫情的2021年,建业集团实现纳税额71.4亿,排名全省前三。2018年以来,每年提供的就业岗位超过100万人次。”据了解,2021年,建业集团的合约销售额为1004亿元,在河南省的市占率就达到11.3%。

  “国资入股首先必须要考虑安全性的问题。”前述研究机构高管指出,企业会出现阶段性的风险敞口,但这个风险需要评估它的诱发因素,其中隐藏的未知问题以及解决这一敞口的显性和隐性成本。


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自去年下半年以来,民营房企爆雷潮陆续上演。公开违约、债务展期、商票拒付、官司不断等负面消息不绝于耳。“民企岌岌可危,估计只有一招了,就是国资入股。”一位房企人士感慨道。但是注意到,从去年下半年底至今,仅有建业地产和华南城控股对外公告过引入国资的相关事宜,而已经对外释放出引战消息长达半年之久的中国奥园则仍未公布任何重大的实质性进展。
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